土地には定価がないといわれています。

不動産を売買する際に重要なのが土地の価格が適正なのか判断が付きにくいです。土地価格を調べると公示価格・基準地価・路線価・固定資産評価額・実勢価格など、様々な価格がでてきます。

どれを参考にすれば良いのか。固定資産税評価額、相続税路線価は、売買取引時や相続時に登録免許税、取得税、固定資産税、相続税等の税額を算出するの価格になります。

不動産の売買を行う時は、実勢価格が参考になります。実勢価格を調べる方法は国土交通省の土地情報システムで過去に取引された不動産売買情報を確認できます。

売主、買主の交渉がまとまり商談が成立しましたら売買契約に進んでいきます。売却する不動産の表示、いくらで売り、いつまでに引き渡す、約束を守らない場合などの約束事を取りまとめるのが契約書になります。

売主、買主が契約・決済の取引を１回で同時に完了することもありますが、一般的には契約締結してから相当期間をおいてから決済・引渡をします。

その理由は契約締結してから引渡までに準備があります。買主は住宅ローンの手続き等、売主は建物の明渡から、境界標がない場合は測量・測量図面の作成、銀行ローンが残ってる場合には抵当権抹消手配になります。

売買契約の作成は、仲介する不動産会社が作成します。物件の種類、土地、土地建物、マンション、借地や令和2年4月に施行された新民法に伴い不動産売買に関連する多くの項目が改正され、それに伴い高度化・複雑化する不動産取引に対応するため売買契約の書式は20種類以上になります。

不動産の売買契約を締結する前に重要事項説明があります。重要事項説明とは売買する不動産の内容を記載した書類になり簡単に例えると不動産の取扱説明書です。

不動産は法律に規制されることが多く、都市計画法、建築基準法、民法が関わってきます。

これらの内容がわからないと不動産がどのように利用できるのかがわかりません。

調査が不十分で住宅を建てようと思ったら建てれない地域だった、違法建築物で融資が受けれない、抵当権その他の権利が取り消せない、道路だと思っていたら建築基準法の道路でなかった、など様々なケースがあります。

各関係所で調査し書類としてまとめます。

不動産売買契約を締結し、買主が住宅ローンの手続きや現金での支払い、売主も物件の引渡し準備が双方整いましたら残代金決済と引渡の流れになります。 

決済を行う場所は、買主側が指定することがほとんどで住宅ローンを組んだ金融機関で行います。住宅ローンを使用しないで現金での場合は、売主と買主の双方にとって都合の良い金融機関や不動産会社で行います。 

当日は、売主、買主、不動産会社担当、司法書士、金融機関担当が立ち会います。 同席する司法書士、不動産業者がサポートしますから安心しましょう。 

土地や建物など不動産を売却した場合は、原則として確定申告が必要になります。確定申告とは1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得を税務署に申告・納税することです。申告時期は翌年の2月16日から3月15日までです。

一般的にサラリーマンは会社側で年末調整を行いますが、給与以外の所得がある場合には確定申告が必要になります。不動産を売却して利益(譲渡所得)が発生した場合は特に確定申告が必要です。

売却損が出た場合でも、損失を繰り越すことで翌期以降の節税につながることがあるので、忘れずに確定申告を行いましょう。

不動産の売却に伴う税金の計算は複雑になります。またマイホームを売った時の税法上の軽減税率・特別控除などの特例があり一定の要件を満たす必要がありますので税理士などの専門家に相談することをおすすめします。